Modelo de un contrato de alquiler: cláusulas que debe tener

Índice
  1. Cláusulas obligatorias 
    1. Identificación de las partes contratantes 
    2. Objeto del contrato 
    3. Prórroga tácita 
    4. Renta 
    5. Fianza 
    6. Extinción y resolución del contrato 
    7. Obras del arrendatario 
  2. Cláusulas optativas 
    1. Facultad del arrendador de recuperar la casa 
    2. Facultad de desistimiento del arrendatario 
    3. Actualización de la renta 
    4. Garantías adicionales a la fianza
    5. Conservación de la vivienda
  3. Otras cuestiones de interés que debe incluir el modelo de contrato de alquiler
Modelo de un contrato de alquiler: cláusulas que debe tener
  • ¿Existe un modelo de contrato de alquiler genérico?
  • ¿Se puede redactar libremente entre propietario e inquilino?
  • ¿Tiene que ser por escrito o puede ser verbal?

Seguramente te has hecho algunas de estas preguntas si estás pensando en vivir de alquiler. Vamos a resolver tus dudas y darte las pautas de lo que debe contener un modelo de contrato de alquiler, para evitar conflictos entre arrendador y arrendatario. 

De acuerdo con la ley de Arrendamientos Urbanos ley 29/1994, el contrato de alquiler se rige por los pactos y condiciones acordadas voluntariamente por las partes. No obstante, existen unas reglas que son de aplicación obligatoria, en concreto, las que se refieren al ámbito de aplicación de la ley, la fianza y la formalización del contrato. Aunque es legal un contrato de alquiler verbal, el artículo 37 “compele a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento” recogiendo todos los pactos alcanzados entre el propietario y el inquilino, que debe ser firmado por ambas partes, por duplicado. 

¿Qué contenido debe tener un modelo de contrato de arrendamiento en 2020? 

Cláusulas obligatorias 

Son las cláusulas que tienen que acordar obligatoriamente las partes para ser plasmadas en el contrato. 

Identificación de las partes contratantes 

Las partes contratantes son el arrendador y arrendatario que pueden actuar en nombre propio o mediante representante pero tienen que estar perfectamente identificados. Sobre todo, es importante identificar a todos los que vivirán en la casa como inquilinos que son miembros de la unidad familiar, para que no puedan producirse subarriendos no autorizados expresamente por el arrendador por escrito. 

Objeto del contrato 

Se refiere a la identificación de la vivienda que se alquila con todos los datos (dirección y superficie) y las características que la definen, por ejemplo, si tiene garaje o trastero y si forman parte del contrato. Hay que incluir la referencia catastral de la casa y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Si la casa se alquila amueblada hay que adjuntar al modelo de contrato de alquiler un inventario de los muebles. 

Duración del alquiler

Casero e inquilino pactan libremente la duración del contrato de alquiler, pero si no se dice nada, se entiende que es por un año. En la actualidad, el plazo del contrato de arrendamiento es de cinco años si el arrendatario es persona física o siete si es persona jurídica. Por tanto, si la duración es menor se prorroga automática y obligatoriamente por plazos anuales hasta finalizar el plazo. La prórroga no se produce si el inquilino comunica un mes antes de la finalización del plazo pactado al casero que no quiere renovar el contrato de alquiler.

Es importante señalar en el modelo de contrato de alquiler la fecha exacta en la que empieza a contar el plazo, si es el día de la firma o el día de la ocupación de la vivienda. 

Prórroga tácita 

Esta cláusula es aconsejable incluirla cuando el arrendador es persona física para señalar que transcurridos los 5 primeros años del contrato si el arrendador no ha notificado con dos meses de antelación su intención de no renovarlo, y el arrendador tampoco lo ha hecho en un plazo de cuatro meses el contrato se prorrogará por periodos anuales un máximo de tres años, salvo que el inquilino no quiera renovarlo al finalizar cada año. 

Renta 

Es fijada libremente entre las partes, pero se debe especificar los gastos que se incluyen. En concreto, hay que dejar claro si corresponden al arrendatario los gastos de mantenimiento del inmueble, servicios, tributos y cargas que no se puedan individualizar y quién debe pagar los gastos de comunidad. En los primeros cinco años, los gastos solo se pueden incrementar anualmente por acuerdo entre las partes y nunca en un porcentaje superior al doble al que sube la renta.

El pago de la renta es mensual y tiene que hacerse en los siete primeros días del mes de la forma que pacten casero e inquilino. El arrendador tiene que entregar un recibo de pago al arrendatario (descubre cómo hacer un recibo del alquiler de la casa), aunque no es necesario si se paga el alquiler por transferencia, porque ya queda constancia del cumplimiento del pago. 

Las partes pueden acordar sustituir el pago de la renta durante un plazo determinado si el arrendatario se compromete a reformar o rehabilitar la casa (art. 17 LAU). 

Fianza 

La fianza es una cantidad que corresponde a una mensualidad de renta que debe prestarse en la celebración del contrato de manera obligatoria y en metálico. No se actualiza durante los cinco o siete primeros años, pero cuando se prorroga el contrato de alquiler el arrendador puede exigir que se incremente la fianza y el arrendatario que disminuya para ser igual a una o dos mensualidades de la renta vigente según la prórroga. En esta cláusula se debe señalar que la devolución se hará cuando se resuelva el contrato

Extinción y resolución del contrato 

Esta cláusula señala que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato es causa de resolución del contrato por cualquier de las partes. También se puede producir por otras causas, como por la realización de obras de conservación en la vivienda o cuando se produzca la pérdida de la finca por causa no imputable al arrendador o por declararse en ruina la finca.

Además, tanto el arrendador como el arrendatario pueden resolver el contrato de alquiler en determinados casos. Aquí puedes consultar cuándo puede rescindir el contrato el propietario.

Obras del arrendatario 

Expresamente se tiene que recoger que el inquilino no puede hacer obras en la vivienda sin el consentimiento por escrito del arrendador, si las hace es causa de resolución del contrato. Las pequeñas reparaciones necesarias por el uso de la casa son a cargo del arrendatario. 

modelo contrato alquiler

Cláusulas optativas 

Son las cláusulas que pueden incluirse en el modelo de contrato de alquiler si así lo acuerdan las partes para regular cuestiones concretas. 

Facultad del arrendador de recuperar la casa 

Esta cláusula solo se puede incluir cuando el arrendador es una persona física y prevé que puede necesitar la vivienda para su uso o para sus familiares de primer grado durante el plazo del alquiler. 

Facultad de desistimiento del arrendatario 

El arrendatario puede desistir del contrato transcurridos los primeros seis meses siempre que se lo comunique con una antelación de 30 días al casero. En esta cláusula se debe especificar la indemnización que el arrendatario tiene que pagar al arrendador, que es una mensualidad de la renta por cada año del contrato que falta por cumplir o una parte proporcional si el periodo es menor a un año. 

No obstante, si el inquilino desiste, puede su cónyuge continuar con el alquiler de la vivienda si no quiere marcharse, igual que si se produce la separación o divorcio de los inquilinos. 

Actualización de la renta 

La renta no se actualiza, salvo que las partes lo acuerden, por eso es una cláusula optativa, aunque es habitual incluirla. Sí se incluye debes tener en cuenta que: 
  • La renta solo se puede actualizar en la fecha en la que se cumpla cada año el contrato. 
  • Las partes deciden el método de actualización, pero si no se establece ninguno, se actualizará tomando como referencia el Índice de Garantía de Competitividad a la fecha de cada actualización. 
  • El incremento no puede exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al consumo (IPC), es decir, que el IPC es el máximo de incremento que se puede aplicar. 
  • La renta actualizada comienza el mes siguiente de la notificación del incremento de la renta por escrito. 

Garantías adicionales a la fianza

Estas garantías son pactadas por casero e inquilino, pero no pueden exceder de dos mensualidades de la renta. Dentro de estas garantías se incluyen los seguros de alquiler y el aval bancario. 

Conservación de la vivienda

El arrendador está obligado a hacer las reparaciones necesarias para que la vivienda sea habitable sin elevar la renta. Pasados los cinco primeros años puede realizar obras de mejora que pueden dar derecho a subir la renta. Esta cláusula está sujeta al acuerdo entre las partes. 

Otras cuestiones de interés que debe incluir el modelo de contrato de alquiler

Además de las cláusulas obligatorias y optativas es conveniente incluir el contrato de alquiler qué hacer en caso de venta o pérdida de la vivienda por el arrendador, de fallecimiento del arrendatario y desahucio. Asimismo, en la firma del contrato el arrendador tiene que entregar las llaves de la vivienda y el certificado de eficiencia energética al inquilino.

El contrato de alquiler puede hacerse sin necesidad de abogado, aunque es recomendable buscar asesoramiento para hacerlo. No obstante, existen diferentes modelos de contrato de alquiler que se pueden utilizar. En este enlace puedes ver un modelo orientativo de contrato de arrendamiento del portal de Vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, donde están recogidas todas las cláusulas.

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