¿Tengo que pagar IVA en el alquiler de mi vivienda?

Índice
  1. ¿Cuándo no debes pagar IVA en el alquiler de vivienda?
  2. ¿Cuándo debes pagar IVA en el alquiler de vivienda?
  3. ¿El alquiler de vivienda de una empresa para sus empleados paga IVA?
  4. ¿Qué tipos de IVA existen?
  5. No hay IVA en el alquiler de vivienda, pero tampoco gastos deducibles
  6. Cuidado: el ITP sí tiene que pagarse
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¿Qué ocurre con el IVA en el alquiler de la vivienda? ¿Es obligatorio pagarlo, tal y como ocurre con el IVA de la vivienda nueva, o no? Este es uno de los grandes interrogantes que se hacen las personas que van a alquilar una casa por primera vez y que vamos a resolverte en las siguientes líneas.

El IVA es el Impuesto sobre el Valor Añadido y recae sobre todas esas “operaciones en las que se pague por bienes o servicios que supongan la prestación de un bien con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo”. Esto es lo que dice el artículo 5 c) de la Ley del IVA. Entonces, ¿cómo te afecta el IVA en el alquiler de una vivienda si eres arrendador o arrendado?

En realidad, la obligación de pagar o no el IVA del alquiler de la vivienda depende del uso que se haga del inmueble y de quién sea el arrendatario. En este aspecto, la ley diferencia dos escenarios claros: los alquileres entre particulares destinados a viviendas y los destinados a uso empresarial o firmados por una sociedad. Por norma general, los primeros no están gravados por el Impuesto sobre el Valor Añadido, mientras que los segundos sí. Una tercera excepción son los alquileres turísticos, donde lo más importante no es quién es el arrendador, sino los servicios que se ofrecen en la vivienda.

En términos generales, la Agencia Tributaria es bastante clara en lo que respecta a la declaración del IVA en el alquiler de viviendas. Esto es lo que podemos leer en la página web de la Agencia Tributaria:

“El arrendamiento de viviendas utilizadas exclusivamente como tales, con los muebles, garajes y anexos (arrendados conjuntamente cuando así se establezca en el contrato de arrendamiento) es una operación exenta de IVA, por lo que el arrendador no repercutirá ni ingresará el impuesto por este concepto, ni el arrendatario está obligado a soportarlo”.  

Si deseas obtener más información, puedes visitar esta página.

Como puedes ver, la respuesta a la pregunta planteada inicialmente en este artículo es clara: no es necesario pagar IVA en el alquiler de viviendas siempre y cuando el inmueble se use como tal. No obstante, y como veremos más abajo, sí hay casos en los que es obligatorio declarar IVA en el alquiler de vivienda.

¿Cuándo no debes pagar IVA en el alquiler de vivienda?

Como ya te hemos contado anteriormente, el caso más frecuente en el mercado de alquiler (un particular que alquila una vivienda a otro) no está gravado con IVA. No obstante, es importante matizar que dicho inmueble no debe ser un alquiler con opción a compra y debe estar destinado exclusivamente a vivienda. Esta exención de IVA incluye tanto los anexos de la vivienda (plazas de aparcamiento o trasteros, por ejemplo) como los muebles, siempre y cuando estén todos arrendados conjuntamente.

Es muy importante incluir siempre en el contrato de alquiler los anexos a la vivienda, para que conste en la Hacienda Pública que se alquila todo conjuntamente. Si no fuera así, será necesario pagar el IVA de una plaza de aparcamiento o un trastero, por ejemplo. La Ley es muy clara: la exención no comprenderá los arrendamientos de terrenos para estacionamientos de vehículos ni los arrendamientos de terrenos para depósito o almacenaje de bienes, mercancías o productos, o para instalar en ellos elementos de una actividad empresarial.
Las plazas de garaje y los trasteros deben constar en el contrato de alquiler de la vivienda para estar exentos de IVA

También está exento de IVA el alquiler de aquellas viviendas arrendadas por el propietario a particulares y destinadas a uso turístico (ver ley), siempre y cuando no incluyan servicios propios de la industria hotelera ¿Cuáles son estos servicios para la Agencia Tributaria? La recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto, la limpieza periódica del inmueble, el cambio periódico de ropa de cama y baño, la lavandería, custodia de maletas, prensa, gestión de reservas, etc.

¿Cuándo debes pagar IVA en el alquiler de vivienda?

No obstante, también existen varios casos en los que el alquiler de una vivienda exige el pago del IVA. Son los siguientes:
  • Cuando se atribuye a la vivienda un uso mixto, como vivienda y como despacho profesional. En aquellos casos en los que el inmueble no sea utilizado única y exclusivamente como vivienda -aunque solo se use un espacio reducido, por ejemplo una habitación-, deberá pagarse IVA.
  • En el arrendamiento de viviendas amuebladas en las que el propietario se comprometa a prestar servicios propios de la industria hotelera (limpieza, lavado de ropa, sábanas, toallas, etc.).
  • Cuando se trate de alquileres de pisos de obra nueva con opción a compra suscritos con un promotor inmobiliario, ya que las mensualidades abonadas forman parte del pago del precio total de la vivienda y la adquisición de viviendas nuevas está gravada con el 10% de IVA (algo que no ocurre con las de segunda mano, que deben pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).

¿El alquiler de vivienda de una empresa para sus empleados paga IVA?

Este es, sin duda, uno de los aspectos más controvertidos en el pago del IVA por el alquiler de la vivienda. Con carácter general, la ley establece que deberá pagar IVA el alquiler de viviendas cuando sea realizado por una empresa o persona jurídica para destinarlo, cediendo su uso, a la residencia de empleados.

No obstante, aunque Hacienda sostiene que las empresas que alquilan viviendas para sus empleados deben pagar IVA ya que son ellas las que firman el contrato, la Dirección General de Tributos (DGT) ha apuntado una excepción: aquellos alquileres en cuyo contrato figuren los usuarios últimos del inmueble y que no puedan destinarse al subarrendamiento no deben abonar IVA.

Esta es la única excepción. El resto de contratos de alquiler de vivienda a una empresa, tanto para uso profesional como residencial para diferentes empleados, están gravados con IVA.

¿Qué tipos de IVA existen?

Dependiendo de la actividad, existen diferentes tipos de IVA para el alquiler de una vivienda que serán aplicados según corresponda:
  • IVA general (21%): este porcentaje es el que se paga por defecto, salvo que se indique lo contrario.
  • IVA reducido (10%): grava, por ejemplo, los servicios ofrecidos en alquileres turísticos.
  • IVA superreducido (4%): tanto éste como el reducido son los gravámenes que se aplican a bienes de primera necesidad o determinadas actividades especiales.

No hay IVA en el alquiler de vivienda, pero tampoco gastos deducibles

La parte negativa de que no exista IVA en el alquiler de vivienda entre particulares es que tampoco es deducible el Impuesto sobre el Valor Añadido de los gastos relacionados con ese arrendamiento.


Declaración de impuestos

No obstante, lo que sí puede hacerse es reducir esos gastos de los beneficios por el alquiler declarados en la declaración de la renta. Además, podrás solicitar una reducción del 60% del beneficio efectivo tributado.

Cuidado: el ITP sí tiene que pagarse

Un último recordatorio. Aunque el IVA del alquiler de vivienda no debe pagarse en la mayoría de los casos, no ocurre lo mismo con el ITP. Aunque muchas personas no lo saben, la ley establece el pago obligatorio del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en los alquileres de viviendas. En este caso, es el inquilino el que debe hacerse cargo de su abono, aunque el arrendador debe asegurarse de que se ha realizado. Este impuesto está transferido a las comunidades autónomas y supone entre un 4% y un 7% del alquiler.

En conclusión, para saber si hay que pagar o no IVA en el alquiler de una vivienda hay que prestar atención al uso del inmueble (como vivienda o lugar de trabajo) y al arrendador (particular o empresa). Si es una persona la que la utiliza como vivienda habitual no hay IVA. Si en el contrato aparece una empresa, sí habrá que pagar este impuesto. Finalmente, si se trata de un alquiler turístico, solo habrá que pagar IVA si en el establecimiento se prestan además servicios hoteleros.
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