¿Hay que pagar IRPF por la venta de una vivienda heredada?

Índice
  1. ¿Cómo se calcula el IRPF por la venta de una vivienda heredada?
  2. Tramos de IRPF sobre la ganancia patrimonial
IRPF venta vivienda heredada
Sí, hay que pagar IRPF en la venta de una vivienda heredada. Hacienda es muy clara al respecto: da igual la procedencia del inmueble. Si su venta genera una ganancia patrimonial es obligatorio incluirla en la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) del año en el que se ha producido la transacción.

Tras aclarar esta pregunta inicial, la segunda que suele surgir en los herederos de una casa es cuánto hay que pagar. Y aquí surgen las dudas. Una de las más habituales, determinar la fecha de adquisición de la vivienda. Contrariamente a lo que creen muchos, ésta no es el momento en el que se firma la escritura de adjudicación de la herencia o el contrato privado en la notaría. En realidad, una vez aceptada la herencia se considera que la transmisión se ha producido en la fecha de fallecimiento del propietario.
La fecha de adquisición de la vivienda por parte de los herederos es la del fallecimiento del propietario.
¿Por qué es tan importante determinar esta fecha? Porque resulta clave para calcular el valor de adquisición de la vivienda. Es decir, el coste que tiene el inmueble que acabas de recibir como herencia. Si vendes la propiedad el mismo año que la recibes en herencia, esta fecha no tiene importancia, pero sí si esperas un tiempo para venderla. Además, ten en cuenta que no todos los procesos de herencias son rápidos y algunos se pueden dilatar mucho tiempo hasta que se acaba vendiendo el inmueble (y en este caso, el valor de la casa se calcula de acuerdo con la fecha de fallecimiento del propietario original, no del momento de su venta).

En concreto, este valor de adquisición que se emplea para calcular el IRPF por la venta de la vivienda heredada es el utilizado en el impuesto de sucesiones y donaciones. Este valor puede ajustarse al de mercado o al estipulado por Hacienda. Por otro lado, debes tener en cuenta que heredar una vivienda también conlleva gastos e impuestos, por lo que siempre conviene que calcules bien si te conviene o no aceptarla.

¿Cómo se calcula el IRPF por la venta de una vivienda heredada?

El cálculo del IRPF que debes pagar por la venta de una vivienda heredada se hace a partir de la diferencia existente entre el valor de transmisión (el dinero por el que has vendido el inmueble) y el de adquisición (el valor de la vivienda cuando la heredaste).

No obstante, hay una forma de pagar menos dinero en concepto IRPF por la venta de una vivienda heredada: aumentando el valor de adquisición y reduciendo el de transmisión.

Así, a la hora de calcular el valor de adquisición, Hacienda permite incrementarlo con los gastos (por ejemplo, los de notaría y registro de la propiedad) y tributos (la parte proporcional del Impuesto de Sucesiones que corresponda al inmueble) motivados por la adquisición: “el valor de adquisición está formado por el importe real por el que se adquirió el bien objeto de transmisión, al que se sumarán el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente”. La suma de todos estos conceptos da el valor de adquisición total.

irpf por venta vivienda

Ocurre lo mismo con el valor de transmisión. Al importe obtenido con la venta puedes restarle los gastos e impuestos que haya acarreado cerrar la operación para determinar el valor de transmisión definitivo (honorarios de la agencia inmobiliaria, coste de la gestoría, plusvalía pagada al ayuntamiento, etc.).

Si la diferencia entre ambos valores definitivos (transmisión y adquisición) es positivo, esa es la ganancia patrimonial. Es decir, el dinero que debes tributar en el IRPF por la venta de la vivienda heredada. A esta cantidad hay que aplicarle el porcentaje correspondiente.

Tramos de IRPF sobre la ganancia patrimonial

La ganancia patrimonial que has obtenido con la aceptación de la vivienda heredada y su venta posterior es lo que tributa en el IRPF. Estos son los porcentajes que deben aplicarse en función del beneficio obtenido:
  • Hasta 6.000 euros: 19%.
  • Entre 6.000 y 50.000 euros: 21%.
  • Más de 50.000 euros: 23%.

A la hora de calcular el IRPF por la venta de una vivienda heredada recuerda siempre que a la Agencia Tributaria no le interesa cuánto pagó por la vivienda el fallecido ni su valor catastral. Sólo la valoración del inmueble cuando se han liquidado los impuestos (Sucesiones), porque es la mejor manera de que la Administración haya comprobado previamente su valor.

Otro aspecto muy importante es que sepas en qué condiciones te llega la vivienda. Si el inmueble tiene una hipoteca al aceptar la vivienda, aceptarás también la deuda que tiene. Pero a la Agencia Tributaria eso no le importa: esa deuda que recibes con la vivienda no es deducible en el IRPF por la venta de una vivienda heredada.

Dos últimos apuntes. Hacienda también hace la matización de que si el inmueble ha estado alquilado, el valor se reducirá con el importe de las amortizaciones correspondientes al tiempo que ha estado arrendado.

Por otro lado, la Agencia Tributaria recuerda que si la vivienda llegó a ti antes del 31 de diciembre de 1994, la ganancia puede resultar reducida porque se aplicaría un régimen transitorio. De ser así, lo mejor es que consultes con un experto fiscal. También te conviene recibir asesoramiento si te has hecho con la vivienda en fechas distintas o has realizado mejoras en la misma, porque Hacienda entiende que los cálculos se deben realizar sobre dos ganancias.

Como resumen, para calcular cuánto tienes que pagar de IRPF por la venta de la vivienda heredada debes restar al valor de transmisión de la vivienda (el dinero que has obtenido con su venta menos los gastos e impuestos asociados a la transacción) el valor de adquisición (el valor correspondiente a la fecha de fallecimiento del propietario original -debe figurar en el impuesto de sucesiones y donaciones- más los gastos e impuestos necesarios para heredar la propiedad). A esa ganancia patrimonial debe aplicarse el porcentaje impositivo correspondiente.

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