¿En qué consiste un desahucio express?

Índice
  1. Los desahucios, un problema complejo
  2. Ley de desahucio express contra inquilinos
  3. ¿Qué hacer en caso de impago del alquiler?
  4. El proceso de demanda
  5. Ley de desahucio express contra okupas
desahucio express
El desahucio express es el procedimiento legal que debes seguir para solicitar el desalojo y la devolución de tu vivienda si en ella se encuentran inquilinos que no pagan las rentas o han terminado su contrato de arrendamiento y no se quieren ir (en este otro post te contamos los principales incumplimientos del contrato de alquiler tanto por parte del arrendador como del arrendatario). El desahucio es también el arma que debes emplear contra los okupas que se han colado en tu casa.  

En realidad el desahucio express no está reconocido como una figura jurídica como tal. Comúnmente, los desahucios por impago comenzaron a denominarse express desde que la ley permitió tramitarlos (por impago y por fin de contrato) por la vía del juicio verbal (más rápido) en lugar del ordinario. Así, actualmente son el tipo de lanzamiento o desalojo más rápido que se puede hacer en España. El juez debe ordenar a las Fuerzas y Cuerpos de seguridad del Estado que garanticen la efectividad del desalojo o lanzamiento del inmueble.

Los procesos de desahucio han existido siempre, pero en 2018 se agilizaron los trámites porque podían llegar a alargarse más de un año si el desahuciado tenía una buena estrategia de defensa, contaba con hijos menores o una red de apoyo.
La regulación actual del desahucio express permite el desalojo en menos de seis meses.
La regulación actual del desahucio express permite el desalojo en menos de seis meses, dependiendo de las circunstancias, aunque también protege al arrendatario para evitar desalojos abusivos.

Los desahucios, un problema complejo

Los desahucios express pretenden resolver un problema que tiene una doble lectura. Por un lado, el derecho a la propiedad (Artículo 33 de la Constitución) y, por otro, el derecho a una vivienda digna (Artículo 47).

desahucios por impago u okupación
Existen varias formas de minimizar las consecuencias -y posibles daños- de un desahucio express tanto para propietario como inquilino (u okupa):
  • Reducir el tiempo de duración del proceso.
  • Permitir que el deudor se libre de sus deudas si abandona voluntariamente la vivienda (siempre y cuando se produzca un acuerdo entre las dos partes).
  • Paralizar el desahucio si se abona la deuda.
  • Agilizar los procedimientos de reclamación de deudas y lanzamiento.
  • Garantizar la atención a las personas en situación comprometida.
Por otro lado, y con el objetivo de proteger a personas en riesgo de exclusión social, el desahucio express no se puede aplicar si los propietarios del inmueble son entidades financieras o fondos de inversión.
No te pierdas: ¿Qué hacer si un inquilino no paga el alquiler?
Además, el desahucio express obliga a comunicar a los servicios sociales el inicio del procedimiento con el fin de que auxilien a las personas en situaciones delicadas y dispongan de un plazo de siete días para que puedan ofrecer la necesaria protección.

Ley de desahucio express contra inquilinos

Cuando el inquilino no paga las rentas o ha terminado el contrato de arriendo y no se va, es posible poner una demanda de desahucio express amparados en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El inquilino puede enervar el desahucio pagando la deuda, lo que le permite -si es la primera vez que ocurre- mantener el contrato de arrendamiento, o bien librarse del pago si libera la vivienda (siempre y cuando se llegue a un acuerdo entre las dos partes).
Para iniciar un desahucio express debes contactar con un abogado y poner una denuncia.
Lo que no debes hacer nunca como propietario es dejar de pagar los suministros, cambiar la cerradura o entrar en la vivienda. En ese caso, existe la posibilidad de que el propietario sea denunciado por allanamiento de morada o incluso coacciones. En este caso, además de la posible condena contra el arrendador, el proceso por desahucio puede dilatarse.

¿Qué hacer en caso de impago del alquiler?

Tal y como ya te explicamos en nuestro artículo "¿Qué hacer si un inquilino no paga el alquiler?, estos son los pasos que debes seguir:
  • Ponte en contacto con el inquilino de manera informal para ver qué ocurre.
  • Notifica la deuda formalmente por escrito vía burofax con certificación de contenido y acuse de recibo (aunque, como veremos más abajo, algunos abogados recomiendan no hacerlo).
  • Interpón la demanda de desahucio.
Desde el punto de vista legal, los retrasos a la hora de pagar la renta mensual o de abandonar la vivienda tras la conclusión del arrendamiento suponen un incumplimiento del contrato de alquiler. Por tanto, son motivo de demanda. Sin embargo, no es recomendable que de inicio pongas una demanda, sino que hables con el inquilino.

En el caso de que el arrendatario no salde sus deudas, llega el momento de actuar. Aquí existen dos líneas de actuación: la formal y la práctica. La vía formal, y lo que dice la teoría, supone enviar un burofax con copia certificada y acuse de recibo solicitando el pago del dinero pendiente.

Reclamar la deuda vía burofax tiene como principales ventajas su seguridad jurídica y la posibilidad de evitar la enervación de la vivienda por parte del inquilino. Para ello hay que poner la denuncia una vez transcurrido un mes desde el envío del burofax, ya que es el plazo que concede la ley para que el arrendatario salde la deuda y siga viviendo en el inmueble (siempre que sea la primera vez que se produce el impago). Sin embargo, esta opción también tiene desventajas: cuesta dinero (unos 25-30 euros) y puede prolongar el proceso.

Como te hemos comentado, enervar supone que el inquilino paga la deuda y las costas del proceso judicial a cambio de mantener el alquiler de la vivienda. Dispone de 30 días desde la recepción del burofax para hacerlo. Cumplido este plazo, se pone la denuncia y el juez desahucia al inquilino en el primer proceso sin tener que recurrir a un segundo. Puede hacerse una única vez.

La cuestión es si al propietario le interesa o no que el inquilino enerve, porque el problema de los impagos puede repetirse. Así, la línea práctica supone no enviar el burofax, pues no es obligatorio, y poner directamente la denuncia. Con ello se ahorra tiempo y dinero. Tiempo, porque no hay que esperar los 30 días desde el envío del burofax para poner la demanda (si el inquilino no paga la deuda en ese tiempo). Dinero, porque si hay burofax el proceso puede dilatarse y dar lugar a más impagos (hay que tener en cuenta que el plazo de 30 días comienza a contar desde el día que el inquilino recoge el burofax, por lo que si lo recoge al final del plazo, el tiempo real de espera será de casi dos meses).

El riesgo es que, al no haber burofax, el inquilino se enerve tras la demanda, te pague la deuda y siga en tu vivienda. La ventaja es que recuperarás la vivienda antes si no se enerva. Como línea de argumentación, algunos abogados defienden la segunda opción porque si tu inquilino no ha querido pagarte, lo normal es que no enerve tampoco y alargar el proceso sólo puede elevar el importe de la deuda.

El coste del proceso ronda los 600-800 euros sólo con abogado y procurador, pero tendrás que añadir los gastos del cerrajero (unos 90 euros) y del poder para pleitos (entre 25 y 50 euros en una notaría). Por otro lado, los desahucios express pueden suelen durar unos seis meses en circunstancias normales.

El proceso de demanda

La demanda solicita al juez el desahucio del inquilino por el impago de las rentas, que se le condene a abonar las rentas adeudadas hasta que devuelva la vivienda y que corra con las costas del proceso.

Se adjuntan a la demanda los documentos que fundamentan estas peticiones. Básicamente, el contrato de arrendamiento y, si los hay, el burofax o los burofax que se hayan enviado al inquilino (sobre todo en las demandas por finalización de contrato).

Tras la presentación de la demanda de desahucio express, el juzgado tarda unos 30 días en admitirla a trámite (decreto de admisión). En este decreto de admisión constan las fechas del juicio y del desahucio, y en el mismo se le conceden al inquilino 10 días para oponerse a la demanda o enervar.

El siguiente paso es la notificación, que se hace mediante los servicios de correos de los juzgados y que puede tardar entre uno y dos meses en condiciones normales, aunque puede agilizarse si la notificación la realiza el procurador.

Ley de desahucio express contra okupas

La ley de desahucio express contra okupas es la 5/2018, de 11 de junio, y se basa en una ley anterior que regulaba el proceso de desahucio por precario y a la que se ha incluido un nuevo párrafo. Este texto aclara la posibilidad de pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de la vivienda siempre que se haya visto privado de ella sin su consentimiento la persona física que sea poseedora legítima de la misma.

Dicho de otro modo, basta con que demuestres que el okupa no tiene ningún título que le habilite a vivir allí o que tú eres el dueño para promover el desahucio express. Como el ocupa no dispone de ese título, le marcarán una fecha y una hora para que se vaya. Si llegada esa fecha no se ha ido, la policía lo desalojará.

El coste de un desahucio contra okupas es algo mayor que el de otro similar por impago, pues sube a una horquilla de entre 500 y 750 euros (abogado y procurador) más cerrajero y poder para pleitos. Y también dura más tiempo.

A modo de resumen, podemos decir que un desahucio express es un procedimiento para solicitar el desalojo y la devolución de tu vivienda. Se realiza como un juicio verbal y no como uno ordinario, por lo que se agilizan los trámites y se reduce el proceso a unos seis meses de media. No obstante, y debido a sus costes y prolongación en el tiempo, muchas veces es mejor tratar de llegar a un acuerdo con el ocupante antes que recurrir a una demanda. De todos modos, la ley actual regula tanto el desahucio express contra okupas como el desahucio express contra inquilinos.

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