Derechos y obligaciones del comprador de una vivienda

Índice
  1. Derecho a una publicidad lícita
  2. Derecho a informarse sobre la vivienda
  3. Derecho a cláusulas no abusivas
  4. Derecho a reclamar
  5. Contratos con intermediación inmobiliaria
  6. Principales obligaciones del comprador de una vivienda
Derechos y obligaciones del comprador de una vivienda
Aunque la compra de una vivienda es una operación que no se realiza muchas veces en la vida, su importancia financiera hace necesario que, como consumidor, conozcas todos los derechos y obligaciones que giran en torno a la operación. Así podrás evitar muchos malentendidos y posibles dolores de cabeza...

Básicamente, los aspectos más desconocidos por parte del comprador de una vivienda son sus derechos como consumidor ante una publicidad engañosacláusulas abusivas, las alternativas legales que tiene para informarse y reclamar, además de las obligaciones recogidas en los contratos de arras y de compraventa (hipoteca) en el caso de las compraventas entre particulares.

Si participa un intermediario en la venta (agente inmobiliario) también conviene que sepas quién puede ejercer como tal, qué información debes recibir, así como los derechos y obligaciones que acarrea la relación existente entre intermediario y consumidor.

A continuación, analizamos los principales derechos y obligaciones que tiene el comprador de una vivienda.

Derecho a una publicidad lícita

El primero de tus derechos está relacionado con la publicidad del inmueble. Normalmente, cuando seleccionas una vivienda determinada es porque te gusta lo que has visto en su anuncio: características, imágenes, precio, etc.

El artículo 58.3 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre establece la obligatoriedad de que los anuncios de las viviendas sean veraces: “La oferta, promoción y publicidad dirigidas a la venta o arrendamiento de viviendas deben ajustarse a los principios de veracidad, de modo que no oculten datos fundamentales de los objetos a que se refieren y no induzcan o puedan inducir a los destinatarios a ningún error con repercusiones económicas”.
Es nuestro derecho que los anuncios de las viviendas se ajusten a los principios de veracidad.
Las referencias que deben constar en la publicidad inmobiliaria aparecen recogidas el artículo 59 de la misma ley. Son la localización, el estado de la construcción, número y fecha de caducidad de la licencia de obras, superficie útil y construida, número de colegiación del agente de la propiedad inmobiliaria y los datos de contacto de la promotora inmobiliaria.

Derecho a informarse sobre la vivienda

En Consumadrid, portal del consumidor de la Comunidad de Madrid, recuerdan la conveniencia de obtener una nota simple del Registro donde conste la propiedad y si tiene o no cargas (hipotecas, embargos…). También un certificado del presidente de la comunidad que acredite que el vendedor está al corriente de todos los pagos.

Además, el comprador tiene derecho a conocer otros aspectos importantes de la vivienda: entre ellos, si tiene pagado el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y si se trata de una Vivienda de Protección Oficial (VPO). Por último, también tiene derecho a saber la situación económica de la comunidad donde se encuentra el inmueble, si hay impagos y si existen derramas en curso o previsión de que las haya.

Derecho a cláusulas no abusivas

Una cláusula abusiva es toda aquella que no se haya negociado individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que causen un desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes implicadas, tal y como se recoge en el artículo 82.1 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Según añade el artículo 82.4, se consideran también abusivas aquellas cláusulas que limiten los derechos del consumidor y determinen la falta de reciprocidad en el contrato.

Como ves, la ley no permite la inclusión de cláusulas abusivas en los contratos de compraventa de vivienda y en las hipotecas. Esta Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios tiene especial importancia en aquellas transacciones realizadas entre un profesional y un consumidor final. En estos casos, el artículo 80 pormenoriza las cláusulas del contrato de venta y alquiler de una vivienda. De acuerdo con el texto legal, las cláusulas incluidas en el documento deben ser claras, sencillas y en ningún caso abusivas. Además, en caso de duda, siempre prevalecerá la interpretación más favorable al comprador.

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Finalmente, el artículo 89 hace referencia explícita a “las cláusulas que le trasladen gastos que corresponden al profesional, como los impuestos en los que el sujeto pasivo es el vendedor, o los gastos de las conexiones a los suministros generales de la vivienda, con el fin de evitar cláusulas no negociadas que trasladan dichos gastos al consumidor”.

Por otro lado, antes de cerrar la transacción, el consumidor también tiene derecho a suscribir un contrato de arras en concepto de reserva de la vivienda. Lo habitual es un contrato de arras penitenciales, que establece que el comprador perderá la señal depositada si decide echarse atrás en la compra o recibirá el doble de ese dinero si es el vendedor el que desiste de realizar la operación.

Derecho a reclamar

Una vez realizada la compra, existe el derecho a reclamar si detectas defectos en la construcción, vicios ocultos o incumplimientos de acuerdos del contrato de compraventa.

En el caso de la vivienda de obra nueva existen tres plazos de garantía: un año para los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras; tres años para los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (humedades, fallos en las instalaciones, calefacción, etc.); y diez años para los defectos más graves, como los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales.

Por otro lado, si has comprado la vivienda a un particular, también puedes reclamar vicios ocultos. Es decir, defectos que no puedan detectarse a simple vista por el comprador en una inspección ocular de la vivienda. El plazo para reclamar es de seis meses desde la compra. En casos muy graves en los que no se cumplieran los acuerdos del contrato (por ejemplo, vender un inmueble que no tiene cédula de habitabilidad) podrían incluso anularse la compraventa.

Contratos con intermediación inmobiliaria

En los contratos de compraventa con intermediación inmobiliaria existen unas consideraciones adicionales que debes tener en cuenta, tal y como apunta Icíar Losada, abogada de Legálitas:

  • Si eres comprador: el intermediario debe acreditarte que actúa por encargo del vendedor. Para ello debe entregarte una copia del contrato de encargo de gestión de venta firmado entre la agencia y el vendedor. Dicho documento debe recoger los datos exactos del vendedor (nombre, apellidos, DNI y dirección) y los de la vivienda objeto de la compraventa.

  • Si eres vendedor: debes asegurarte de que el contrato de encargo que firmas no tiene exclusividad. Así podrás gestionar también la venta por tu cuenta o incluso ceder el inmueble a otras agencias inmobiliarias (para acelerar así su venta).

  • Comprueba que la agencia tengan alguna sede física o domicilio social a efectos de cualquier tipo de comunicación o de reclamación. Este consejo es válido tanto si eres comprador como vendedor.

  • Solicita una copia de todos los documentos que firmes. Si eres comprador y realizas una oferta -supeditada a la aceptación por parte del vendedor-, pide que te entreguen la aceptación o no de la misma por escrito.

  • Generalmente, la agencia pone en contacto al comprador con el vendedor: si posteriormente no se llega a firmar la escritura del inmueble por una causa imputable al vendedor o comprador, es posible que la agencia solicite el cobro de la comisión por cerrar la operación. Para evitar esta posibilidad, deja reflejado en el acuerdo con el intermediario que la comisión solo se cobrará tras la firma de la escritura.

  • Refleja claramente en el contrato la vigencia del encargo de venta o compra: presta especial atención a las posibles prórrogas y el plazo de preaviso para disolver el acuerdo.

  • Especifica de forma detallada las funciones y obligaciones de la agencia en la operación.

Principales obligaciones del comprador de una vivienda

Junto a los anteriores derechos, el comprador de una vivienda también tiene una serie de obligaciones que debe cumplir y que vienen recogidas entre los artículos 1500 y 1505 del Código Civil. Por ejemplo, en el artículo 1500 se destaca la obligación de pagar el precio en el tiempo establecido en el contrato o, si no se ha fijado una fecha, "en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida".

Pese a esto, en el artículo 1504, dedicado a la compraventa de bienes inmuebles, añade que “aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término”.

No obstante, siempre que cualquiera de las dos partes incumpla una obligación esencial se podrá solicitar la resolución del contrato de compraventa. En esos casos, y según lo estipulado en el artículo 1124 del Código Civil, la parte que sí haya cumplido con todo lo estipulado en el contrato podrá solicitar a la otra el cumplimiento del éste o su resolución, además de la correspondiente indemnización por daños y perjuicios (si procede).

A grandes rasgos, estos son los principales derechos y obligaciones que tienen los compradores de una vivienda.

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