Alquiler con opción a compra: todo lo que debes saber

Índice
  1. Cómo funciona el alquiler con opción a compra
  2. El doble contrato del alquiler con opción a compra
  3. Pros y contras del alquiler con opción a compra
Alquiler con opción a compra: todo lo que debes saber
El alquiler con opción a compra es una buena alternativa para aquellas personas que no pueden afrontar de golpe la adquisición de una vivienda, ya que permite realizar su pago de una forma más progresiva. En concreto, el inquilino aprovecha parte de la renta del alquiler (un porcentaje de la mensualidad) para ir abonando una casa que finalmente acaba adquiriendo.

Actualmente, para comprar una vivienda es necesario tener ahorrado aproximadamente el 30-35% de su valor: el 20% que no cubre la hipoteca (normalmente, los bancos solo conceden préstamos por el 80% del valor del inmueble) y el 10-15% restante correspondiente a los gastos de compra. La disponibilidad de este capital inicial es uno de los principales problemas a los que se enfrentan los compradores -sobre todo los más jóvenes-, ya que en muchas ocasiones no cuentan con los ahorros suficientes.

Un problema que no existe en el alquiler con opción a compra, ya que no exige contar con tanto dinero ahorrado (aunque sí es necesario tener un mínimo, como veremos más adelante). Los requisitos impuestos por los bancos a la hora de conceder hipotecas son otro de los escollos que tiene la compra directa de vivienda. Sin embargo el alquiler con opción de compra da un mayor margen de tiempo a los compradores tanto para ahorrar dinero (y por tanto, necesitar un préstamo más pequeño) como para conseguir una hipoteca acorde a su situación financiera en el momento justo de la adquisición (y no cuando comienza el alquiler).

Finalmente, la subida que ha experimentado en los últimos años el mercado de alquiler ha hecho que la diferencia entre pagar la mensualidad de un alquiler convencional y otro con opción a compra no sea muy grande en algunos casos (lo normal es que esta última sea algo más elevada al costear parte del valor de la vivienda).

No obstante, y pese a la buena opción que constituye para algunos compradores, el alquiler con opción a compra no es actualmente una alternativa muy extendida en el mercado de pisos de obra nueva (al contrario de lo que ocurrió en los años posteriores a la burbuja inmobiliaria, en los que las promotoras usaron esta fórmula para deshacerse del stock de vivienda que habían acumulado).

Cómo funciona el alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra está regulado mediante un contrato doble o mixto compuesto por dos subcontratos: uno de ellos hace referencia al alquiler y el otro a la posterior compra. La combinación de ambos compromisos es la que permite que el inquilino utilice la vivienda bajo un régimen de alquiler durante un tiempo determinado estipulado en el contrato de arrendamiento (habitualmente entre dos y cinco años). Al terminar este plazo, el arrendatario tiene el derecho de comprar la vivienda por el precio que se pactó inicialmente. Este precio es fijo y no puede variar durante el periodo de alquiler (sin embargo, las cuotas de alquiler sí pueden actualizarse según el IPC).

pareja comprando casa

Durante el arrendamiento, parte de la renta mensual abonada por el inquilino irá destinada al pago final de la casa. En el contrato debe reflejarse el porcentaje del alquiler que se destinará a la compra del inmueble (si finalmente esta se produce), ya que normalmente no se descuenta el importe íntegro de la renta. Lo habitual es que durante uno o dos años sí se compute el 100% de estas mensualidades para costear la compra del inmueble, pero que posteriormente el porcentaje vaya disminuyendo (80%, etc.) según se aproxima el vencimiento del contrato.

Esta es la razón por la que la mayoría de los alquileres con opción a compra se cierran durante los primeros años: por un lado, el comprador evita que se encarezca demasiado el precio final del inmueble; por otro, el vendedor reduce la pérdida de beneficios si la propiedad ha aumentado su valor durante el periodo de alquiler.

Otro aspecto importante es la denominada prima por opción de compra. Pese a no ser obligatoria (depende de lo pactado por ambas partes), suele ser frecuente: establece un importe (generalmente el 10% del valor de la vivienda) que actúa como garantía de que el inquilino comprará la vivienda una vez transcurrido el plazo de arrendamiento. Debe pagarse a la firma del contrato. En el caso de que el arrendatario no cierre la compra finalmente -o no pague la renta de alquiler durante dos meses-, éste perderá esta señal y la parte pagada de la vivienda -a través de las cuotas de alquiler mensuales- hasta ese momento.

El doble contrato del alquiler con opción a compra

Como ya te hemos comentado, el alquiler con opción a compra está regulado por un doble contrato, ya que en esta operación interviene tanto el arrendamiento de la vivienda como su adquisición. Por este motivo, y dado que se trata de un acuerdo privado entre dos partes, hay que procurar que no quede nada en el aire y que todas las condiciones o cláusulas pactadas queden recogidas en el mismo y bien especificadas. Por ello, es conveniente que la redacción del contrato sea realizada por un abogado especializado. También es importante saber que, en caso de conflicto, el subcontrato de alquiler prima sobre el de compra.
  • Contrato de alquiler. En este caso, lo más importante es establecer el tiempo que el inquilino puede disfrutar de la vivienda, el margen o plazo que tiene para ejecutar su derecho de compra, el importe de las mensualidades del alquiler y el reparto de los gastos de comunidad, reformas o posibles derramas que pueda haber durante el periodo de arrendamiento. Este contrato está recogido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
  • Contrato de compraventa. En primer lugar, en este documento debe quedar registrada la voluntad del propietario de vender la vivienda, el precio final del inmueble, la parte de las letras mensuales que se va a descontar en la compraventa y la prima por opción o derecho de compra. También es fundamental incluir la fecha en la que debe efectuarse la compra e incluso los plazos intermedios en los que el inquilino puede cerrar la operación si así lo desea (algo que, como ya te hemos comentado, suele ser frecuente para reducir el precio final de la casa).

Pros y contras del alquiler con opción a compra

Antes de inclinarte por el alquiler con opción a compra es importante que conozcas las ventajas y desventajas que tiene tanto para el comprador como para el vendedor.

En el caso del inquilino, las principales ventajas de esta fórmula son que reduce el importe final que tiene que pagar para hacerse con la vivienda y que cuenta con más tiempo para ahorrar o conseguir su hipoteca. Otros pros son que puede disfrutar de la que será su casa desde el primer momento (puede amueblarla a su gusto, etc.); no pierde íntegramente las cuotas mensuales (se destina una parte al pago final de la casa); se asegura la adquisición de la vivienda a un precio fijo; y que, aunque finalmente no realice la compra, puede disfrutar de la totalidad del contrato de alquiler.

Por su parte, el comprador se asegura la venta y unos ingresos mensuales durante un tiempo determinado. Además, cuenta con el importe de la prima desde el principio. Otra ventaja es que, a priori, el inquilino cuidará la vivienda, ya que en el futuro será suya. Asimismo, puede beneficiarse de ventajas fiscales (reducción del IRPF) durante el periodo de alquiler -si cumple las condiciones- (en este otro artículo te explicamos cómo declarar un alquiler como propietario e inquilino).

En la parte negativa, el comprador generalmente debe pagar una renta superior que en un alquiler tradicional. Además, debe abonar la prima por opción de compra, dinero que perderá en el caso de que finalmente no cierre la compraventa (además de las cuotas pagadas hasta ese momento). Por último, si el inmueble se deprecia durante el arrendamiento, no podrá beneficiarse de esa bajada (ya que su precio ha sido fijado previamente).

Mientras, el arrendador tampoco puede sacar provecho de una eventual subida del mercado ni vender el piso antes del plazo acordado o a otra persona (aunque la oferta sea superior). Asimismo, aunque el inquilino desista de la compra, tendrá que esperar a la conclusión del alquiler para disponer del inmueble.

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