Impago del alquiler: cómo debes actuar

Índice
  1. ¿Cómo actuar en caso de impago del alquiler?
  2. Demanda de desahucio
  3. Qué no debes hacer nunca en caso de impago
  4. Costes y duración del desahucio por impago del alquiler
Impago del alquiler: cómo debes actuar
Pese a que es considerado un incumplimiento de contrato y puede dar lugar a su disolución, el impago del alquiler es uno de los principales problemas a los que tienen que hacer frente los propietarios de viviendas arrendadas. En esos casos, de poco sirve que la principal obligación del inquilino sea pagar sus rentas en el plazo establecido, según consta en el contrato del alquiler y recoge el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Si el arrendatario incumple sus obligaciones e incurre en el impago del alquiler, es muy importante que sepas cómo debes actuar y que tengas muy claro en todo momento qué puedes y qué no puedes hacer. Te lo contamos en este artículo.

¿Cómo actuar en caso de impago del alquiler?

Es muy importante que todo contrato de alquiler incluya el plazo en el que deben abonarse las rentas. En el caso de que no sea así, la ley estipula que "el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes".

No obstante, es muy importante diferenciar el retraso del impago del alquiler. En términos generales, para que se considere impago del alquiler tiene que pasar un mes desde la fecha acordada para realizar el abono de la renta mensual.
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No obstante, en el caso de que el arrendatario no haya pagado el importe de la renta, no es recomendable que de inicio pongas una demanda, ya que el retraso puede deberse a algún motivo concreto. Estos son los pasos que debes seguir:
  1. Ponerte en contacto con el inquilino de manera informal (vía telefónica) para reclamar el pago y preguntarle qué ha ocurrido. Lo más apropiado es dialogar con él e intentar llegar a un acuerdo.
  2. Notificar la deuda de manera formal. En el caso de que la primera fórmula no funcione, el siguiente paso que debes dar es reclamar la deuda por escrito vía burofax, con certificación de contenido y acuse de recibo. Además, en el escrito debe advertirse de que si no se abona la deuda se acudirá a la vía judicial. El burofax debe incluir los datos del inquilino y el arrendador, fecha y lugar de envío, importe detallado de la deuda, solicitud de pago, forma de abono, aviso del inicio de las acciones judiciales y la firma del propietario.
  3. Interponer la demanda de desahucio. Si se mantiene la situación de impago del alquiler, el arrendador puede llevar a juicio al inquilino mediante la interposición de una demanda de desahucio.

Demanda de desahucio

Tal y como te comentábamos unas líneas más arriba, es importante que antes de interponer la demanda esperes al menos un mes desde la fecha del impago.

El motivo de esta espera es doble, tal y como explica Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico: por un lado, con esta espera y el envío del burofax podrás probar en el juicio que has intentando llegar a un acuerdo amistoso antes de recurrir a los tribunales. Por otro lado, conseguirás evitar la enervación del desahucio (que el inquilino abone la deuda en el plazo de diez días y siga viviendo en la casa). Esta opción no es posible si, al menos 30 días antes de la demanda, el propietario ha requerido el pago por cualquier medio fehaciente y éste no ha sido efectuado- (de ahí nuestra recomendación de que esperes un mes antes de interponer la demanda).

despacho de abogados impago de alquiler

En la demanda de desahucio debe solicitarse el pago de la deuda y la recuperación de la vivienda (si así lo desea su propietario). Con ella se abre el proceso de desahucio y debe presentarse a través de un abogado y un procurador (siempre y cuando la deuda sea superior a 2.000 euros, si no no son necesarias estas dos figuras).

La reclamación de la deuda y la rescisión del contrato de alquiler pueden hacerse por separado, pero lo normal es que el casero que se ve obligado a demandar a su inquilino por impago no lo quiera tener más en la vivienda.

Llegados a este punto, el arrendatario tiene varias opciones: quedarse en el inmueble y no pagar hasta el día del lanzamiento (desalojo); pagar y entregar las llaves; entregar las llaves, pero no pagar; u oponerse a la demanda e ir a juicio.

Pasados 20 días desde la sentencia del juzgado, el arrendador tiene un plazo de cinco años para ejecutar la deuda. Esto es, para que se cumpla la condena contra el inquilino. Para que esto sea así, el propietario solicitará el embargo de dinero, cuentas bancarias o bienes del inquilino moroso para que afronte su deuda.

Qué no debes hacer nunca en caso de impago

Ya te hemos contado los pasos que debes seguir si eres víctima de un impago de alquiler. Sin embargo, también es muy importante que sepas lo que no debes hacer bajo ninguna circunstancia.

Dado que el contrato de alquiler está vigente en todo momento hasta que se dicte la sentencia judicial, es fundamental que en todo momento cumplas con tus obligaciones como arrendador. Así, por ejemplo, si cortas los suministros de tu piso puedes ser demandado por el inquilino por incumplimiento de contrato. También es ilegal entrar en la vivienda, cambiar la cerradura, amenazar al inquilino u obligarle a abandonar la vivienda. Que él no cumpla sus obligaciones como arrendatario no significa que puedas hacerlo tú como arrendador.

Costes y duración del desahucio por impago del alquiler

Cada despacho de abogados tiene sus propias tarifas así que los precios varían mucho. Sin embargo, algunos despachos apuntan a un coste no inferior a los 700 euros sólo en tarifas de abogado, procurador, el coste del poder general para pleitos y las tasas judiciales.

En cuanto a la duración del proceso de desahucio, siempre dependerá de la acumulación de trabajo en los juzgados. Como aproximación se puede pensar en un periodo comprendido entre cuatro y ocho meses si no hay obstáculos adicionales.

Esperamos que tras leer este artículo tengas mucho más claro cómo actuar en caso de impago de alquiler. Recuerda que lo primero que debes hacer es esperar un plazo de tiempo prudencial para ver si el inquilino ha tenido un problema puntual. Tras intentar contactar de modo amistoso con él, si este método no funciona debes reclamar la deuda vía burofax. Finalmente, y si ninguna de las acciones anteriores ha surtido efecto, debes recurrir a la vía judicial.

Eso sí, es recomendable que lo hagas mínimo un mes después de haber reclamado la deuda, ya que así podrás demostrar tu buena fe para solucionar el conflicto con el arrendatario de forma extrajudicial y, sobre todo, evitar la posibilidad de que éste recurra a la enervación del desahucio.

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